专家剖析高楼大厦烂尾现象 揭示幕后秘密

　　中安在线讯 据安徽商报报道，澳中财富中心、松芝广场、天鹅湖购物中心、新鸿安商城……说到合肥这些鼎鼎有名的烂尾项目，很多市民会发现一个规律，它们都是商业地产。事实上，记者耗时1个多月的调查，也发现烂尾商业地产的数量，远多于传统住宅项目。值得一提的是，住宅项目的烂尾原因，多是开发商资金不济所致，而商业地产的烂尾原因则复杂得多，招商不力、规划更改、手续不全等原因不一而足。合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，商业地产烂尾，与政府为完成招商引资任务，缺乏规划脱不开关系。

　　[烂尾原因]区域商业过密客流不足

　　作为合肥本地长期从事房地产研究的专家，郭红兵一直以来都在关注合肥乃至安徽烂尾项目的进展状况。他为记者剖析了当前商业地产项目烂尾的几大原因。“第一种原因，是区域商业过量造成的。政务区其实还算好，毕竟消费客流在那，像新鸿安商城等项目的烂尾都有这个原因。”郭红兵称，另一种原因是有的开发企业资金实力不够，对商业地产操盘经验不足、能力不够，导致商业地产项目未完工就烂尾，或者建筑建成，开不了业，“像天鹅湖购物中心等项目都属于这种情况。”

　　据郭红兵介绍，第三种情况是项目以前已经开过业了，因为定位错误，导致商家撤场、做不下去，比如西环购物中心、博澳丽苑沃尔玛超市等，都属于这种情况。“不要单纯以为烂尾项目就是没盖完的楼，一个商业地产做不下去，成了空巢，我认为也是烂尾项目。”郭红兵说。

　　消费环境变化实体难做

　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，商业地产烂尾的原因，与消费环境的变化有关。“不仅是合肥市，整个安徽省的商业地产，消费模式发生变化了。居民消费模式由过去实体店的体验式消费变成了网上消费，这是商业地产库存量大、商业综合体人流量不旺的一个主要原因，所以办不下去了。”另外，凌斌指出，当前我国经济增速放缓，导致办公楼需求不足，办公楼也租不出去了。

　　凌斌告诉记者，我国当前商业地产规划方面还有另外一个问题，“规划方面要考虑到招商引资，过去的大超、商业综合体都属于地方政府的招商引资任务，地方政府为了完成这一任务，在规划方面就缺乏了。”

　　大鳄水土不服效应显现

　　凌斌认为，我国当前对商业市场的规划布局，受到国外商业大鳄的影响太深。当前，国外大鳄的负面效应，已经开始显现。“我们对国际商业大鳄的操作模式不是很清楚，尤其对其后期危害性没有充分认识。”凌斌称，国外这些商业大鳄进驻中国后，借助自身的品牌影响，把周边的社区店挤出市场，这种模式在国外比较适宜，但在中国会陷入水土不服，“中国上班族是消费主体，他们没有时间去大超里慢慢逛，目的性比较明确，要买衬衫就直奔服饰店去，要买水果就直奔水果店去。”“国外商业大鳄在中国关门的情况比比皆是，但他们把自身的退路都想好了。”凌斌称，国外大鳄利用自身品牌吸引一些大品牌进驻，让后者交柜台费、宣传费、促销费、广告费、摊位费等各种各样费用，“他们利用这些形式占用了各个供货商、零售商的资金，这些国外商业大鳄一般都是租房，不自己建房，一旦遇到经济下滑，或者出现亏损状况，就会撤走，这时亏损的不是这些大鳄本身，而是‘搭上它们船’的那些供货商、专卖店，大鳄们把风险全部转移走了。”凌斌称。

　　-支招

　　没有置业经验买商铺要谨慎

　　对于业主置业商业地产，郭红兵建议，如果市民以前没有商业地产置业经验，或者不从事商业零售，不建议投资商业地产，“因为你不懂，你对要置业的项目未来会不会烂尾，能否顺利经营，是没有预判能力的。 ”

　　另外，郭红兵建议，要买商业地产的话，一定要综合考虑多项因素，不能只看开发商、销售部门天花乱坠的销售说辞。 “有些商业项目虽然没有烂尾，但也处在苦苦挣扎求生的境地。 ”郭红兵称，过去的“一铺养三代”的时代早就成了历史。

　　很多业主在购买商业地产时，都看重开发商的资金实力，对此，郭红兵认为远远不够，“不光要看该企业的品牌、资金实力，还要看该企业商业地产的运营过往，有没有成熟的商业地产操盘经验和能力。 ”另外，郭红兵建议，置业业主还要看开发商和运营商之间的关系，以及运营商有没有较强的商业地产操盘水平，“这些都是很重要的。 ”

　　[烂尾后记]开发商不着急政府着急

　　采访中，凌斌说，很多烂尾商业地产，开发商其实并不着急。“现在的开发商拿地，都是商住用地一起的。比如300亩地，规划200亩是住宅，100亩是商业，开发商是通过住宅赚钱的，这200亩住宅建成卖掉，已经把那100亩商业用地的拿地成本，甚至建造成本都赚回来了，就算这100亩地空着，任其烂尾，开发商也是赚钱的。”凌斌举了合肥市某一著名楼盘的例子，“他们把住宅卖完以后，商业用地空在那，跟政府谈判，说商业环境变化了，我们这商业规划要改，要缩小体量，或者盖其他的。”凌斌称，这种情况很普遍，说明政府部门对开发企业拿地时候的约束不够。“这些项目烂尾了，开发商一点不担心，但烂的是我们的社会资源、我们的市容市貌，烂的是那些花钱在这些项目置业的购房者。”凌斌称，政府着急。“按理说不该是这样，政府不是商业项目去库存的主体，主体是开发商。”

　　烂尾楼被收购防再烂尾

　　由不良资产处置公司收购烂尾项目，继续开发的现象，在北京、上海等地屡见不鲜。“卖掉之后能不能持续经营，是个问题。”郭红兵称，“如果大开发商把项目接过来建成以后，包装一下、搞点噱头，将商铺、写字楼卖给小散户，经营不下去，我认为这也是一种烂尾。”郭红兵认为，最重要的是要有一个长期的经营策略，能保证这个商业地产在未来10年、20年都繁荣经营下去，这才是真正让一个烂尾项目“起死回生”。

　　凌斌则从现实角度来剖析这个问题。安徽有规定，如果一个项目开工了还没卖，允许更改性质，商业项目改成住宅。开发商如果自持，将项目性质改为创业创新中心，政府还给予税收优惠等一定的财政补助。

　　凌斌告诉记者：“唯一大的问题就是商业综合体，商业综合体都是‘大盒子’结构，结构设计当初是按照商家的商业布局需求进行的，很难改变性质。”据凌斌透露，我省商业地产的去库存周期是66个月，5年半的时间。

　　记者 齐美义