中国房地产市场处于巨变前夜

　　7月30日召开的中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”引起市场强烈反响。

　　在笔者看来，中央此次表态传达了不走刺激房地产老路、调控逐步常态化的明确信号。事实上，5月份以来决策层已经开始了收紧房地产融资的又一轮监管动作，如银保监会23号文涉及诸多规范银行和非银(信托)地产前端融资的内容，6月底多家信托及银行机构被监管约谈或接受窗口指导，国家发改委也接连发文对房企海外发债进行规范。

　　显然，面对经济下行压力，保持房地产市场的稳定仍然至关重要。什么原因促使调控再次收紧?未来房地产调控政策如何把握?

　　一、楼市“小阳春”后的基本面及调控政策观察

　　今年春节以来，尽管“房住不炒”的调控思路并未改变，但各地调控整体趋缓，同时受益于一季度相对宽松的货币环境，出现了一轮刚需主导市场的房地产“小阳春”。

　　正是在上述背景下，部分热点城市出现了上涨较快的现象，住建部4月19日和5月18日分两批对苏州、佛山、南宁、大连等10个累计涨幅较大的城市进行了预警提示;随后各地根据“一城一策”方针，调控步伐明显加快，除房价以外，针对土地市场、限购、房贷利率、税费等多个方面密集出台调控政策收紧房地产市场。5月份以来，房地产销售有所降温。

　　库存方面，尽管狭义库存(商品房待售面积)仍在下降，但广义库存却在近期抬升。笔者使用累计新开工面积扣除累计销售面积得到广义库存面积，并以此计算广义库存增速，结果显示自2018年10月份以来广义住宅库存即回归正增长区间，且增速整体呈现出加快的趋势。究其原因，2017年以来房地产施工和竣工面积持续处于背离的状态，前者正增长、后者负增长导致建设周期拉长，从而加大了广义库存的压力。在笔者看来，拉长建设周期或是房企在调控政策收紧、现金流状况恶化等因素下的主动选择，在此情况下，广义库存无疑能更好的反映真实情况，随着销售降温以及竣工面积的回升，未来的库存去化可能面临较大压力。

　　此外，今年以来一枝独秀的房地产投资也有所放缓。4月份的高点之后，1-6月份累计增速已降至10.9%，尽管仍然保持两位数，但后续的高增长或难以为继。原因在于，销售降温、回款降速的情况下，前期推动投资高增长的新开工及建安投资增速近期均有所放缓;而近期融资环境收紧不仅影响新开工，还将遏制房企拿地。

　　事实上，土地拍卖市场火爆正是当前监管收紧房企融资端的导火索。受益于一季度整体宽松的货币政策，以及“小阳春”销售回暖，房企一季度资金状况整体有所改善，部分房企拿地激进。二季度包括武汉、成都、宁波在内的多个城市均拍出“区域地王”或“准地王”，三线、四线城市土地拍卖市场也火爆异常，河南南阳等多个地级市拍出“地王”;数据显示，100个城市土地成交总价累计同比已经从3月份的-11.9%上升到6月份的17.1%，而成交面积增速则仍为负值，从而大幅推高了成交总价和楼面均价。