北京二手房“寒冬”，业主直降百万仍难出手

    调控落地两年后，北京楼市，仍处于漫长的自我修复期。

“业主刚来电话，590万就能卖。”中介小吴说，只要诚心买，价格还可以再谈。二十分钟前，该房源报价还是598万。但瞬间降八万并非底限，这套位于北京朝阳区的两居室，挂牌两个月来，已累计降价170万。

在小吴印象中，以往市场低温时，小户型房价仍较坚挺。但如今，从望京热门小区，到刚需聚集的大望路，二手房直降百万已非孤例。据贝壳研究院数据，今年10月，北京二手房业主降价比重达91.6%，为“317新政”以来最高值。

买卖双方的心理预期齐齐改变，购房者犹豫不决的观望状态，将业主的焦虑感推至顶峰。据国家统计局数据，11月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，但北京环比下降0.4%，已是连续5个月下跌。

“当下各项调控政策保持稳定，首次置业和改善性换房需求没有升温动力；此外，新房阶段性供给较多，尤其是限竞房与二手房市场形成相互竞争关系，在需求不增加的情况下，市场难以回温。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为。

调控落地两年后，北京楼市，仍处于漫长的自我修复期。

业主信心崩塌

十二月，北京步入严冬，小吴提早站在店门口等顾客看房。十九岁北漂至今，小吴已在北京做了16年房产中介。他曾见证北京楼市一步步走向狂热，也亲身经历调控后戛然而止的行情。最近一个月，是他今年最忙的时候。

“12月8日帮顾客签下一套448万的房、12月15日签下303万的房源……”看着工作记录，他脸上露出短暂一瞬的欣慰。小吴所在片区是北京面积最大的朝阳区，去年常住人口360.5万，也是潜在购房人群最密集的地方。

但焦虑仍难以掩盖。陪顾客看房间隙，小吴一根接一根地抽烟。“天气太冷，压力也大，你看我都有白头发了。”实际上，对他来说，近期业绩已是全年最好。如果没有这几单，可能年都没法过。而其他店员，三四个月才能开一单。

“调控前房子根本不愁卖，房源挂出来，人人疯抢，我们带看时连钥匙都找不到。”小吴感叹，放在以前，根本没空像现在这样，一下午带顾客看四套房源。如今，北京二手房市场持续低温，已让这些从业者再难体会到曾经的狂欢。

我爱我家研究院数据显示，11月北京二手住宅成交均价为54338元/平方米，环比10月下跌0.83%，同比去年11月下跌1.69%，为今年3月以来最低，近三月整体价格水平回到年初。

当月成交量较多的行政区中，西城区成交均价环比上涨2.81%、顺义区环比上涨1.83%。除此之外，其它九区都在环比下跌，石景山、通州、大兴、昌平跌幅都在5%以上。全市二手房价下行趋势较为明显。

在这场买卖双方的博弈中，业主的心理防线步步崩塌。据北京麦田成交房源监测数据，11月份买方整体议价幅度为-6.9%，较上个月下滑1个百分点，客户议价空间达到2017年以来最高水平。

李华对此深有体会。作为“资深买房人”，他在全国各地有五套房。按他的话说：“这几年都围绕房子转了。”但李华发现，业主当下心态正发生逆转。以前看房时，业主很少着急，议价空间到10万已算离谱。但现在，挂牌价430万的房源，业主能直接降到370万出售。

除去议价空间大幅提高，自身卖房经历更是让他感触颇多。“有次手上房源能在270万卖出，我想再等等，但后来缩水到170万，那种心理上的落差是很难承受的。”李华坦言，一旦看到成交变难，焦虑感很快倍增，因为承受不起资产损失带来的风险。

但不管对财富的渴望多强烈，卖方弱势、市场低温，已是当下常态。作为中介，小吴甚至会劝业主把挂牌价调低一点。“业主不了解市场，报价普遍虚高，最后都要往下调。”他说，如果业主坚持不调低，根本无人问津。

刚需负重入场

五年前，全国楼市升温，身处一线的北京房价几乎翻倍。但转折马上来临，2017年3月17日，调控落地，“认房又认贷”将购房门槛直线推高，无数炒房客被拒之门外。此后北京二手房连续9个月下跌，累计跌幅达13.5%；2018年全年均价仍同比下跌3.3%。