机构：2019年棚改规模收缩 加快城镇老旧小区改造

中国网地产讯  近日，中指研究院发布《2019年中国房地产政策报告》。报告结合2019年政策特点、影响房地产市场发展的政策要素，主要从财政金融政策、市场调控政策、有效供给政策、棚改旧改政策、人口人才政策、区域发展政策等六个方面进行全面、系统的盘点。

报告显示，2019年国家棚改规模收缩，加快城镇老旧小区改造。

1、棚改规模收缩，严格把握棚改范围和标准

严控地方政府隐性债务。自2018年以来，中央持续规范棚户区改造融资行为，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作，坚决遏制地方政府隐性债务增量。1月，国常会要求规范专项债管理，严控地方政府隐性债务。4月，银保监会强调要主动配合整治地方政府隐性债务，稳妥处置高风险中小银行保险机构。5月，财政部明确支持防范化解重大风险攻坚战，重点是着力防范化解地方政府隐性债务风险。6月，国务院发布《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》，明确专项债券必须用于有一定收益的重大项目，融资规模要保持与项目收益相平衡。财政部、国家发改委、央行、银保监会等部委有关负责人在答记者问时表示，防范化解地方政府债务风险必须用改革的办法解决发展中的矛盾和问题，坚持疏堵并重，在严格控制地方政府隐性债务、坚决遏制隐性债务增量、坚决不走无序举债搞建设之路的同时，鼓励依法依规通过市场化融资解决项目资金来源。9月，国常会提出按规定提前下达明年专项债部分新增额度，同时明确此次提前下达的专项债券额度不得用于土地储备和房地产相关领域，不得用于置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。

年度棚改计划规模收缩，严格把握棚改范围和标准。8月，住建部表示在棚户区改造方面，将坚持既尽力而为，又量力而行，科学确定年度棚改任务，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。12月全国住房和城乡建设工作会议进一步强调要严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。今年棚改数据方面，2019年全国棚改计划新开工289万套，1-11月已开工约315万套，占年度目标任务的109%，完成投资1.16万亿元。与2018年棚改的相关数据均相差较大。自2018年7月住建部明确提出因地制宜推进棚改货币化安置后，棚户区改造逐渐步入调整期。地方层面，山东进一步强调严禁将棚改政策覆盖到一般建制镇。兰州严禁将旧城改造、房地产开发、城市基础设施建设等项目打包纳入棚改。福州强调合理控制货币补偿比例，严格按照市委市政府“疏解老城、建设新城”的总体策略，鼓楼、台江中心城区可向外疏解，各项目住宅房屋货币补偿比例原则上控制在50%以内，仓山、晋安、马尾主要实行就地就近安置，各项目住宅房屋货币补偿比例原则上控制在30%以内。贵阳花溪区规定2019年及以后年度新启动实施的棚户区改造项目，应结合当地商品住宅消化周期确定安置方式，若上一年度商品住宅消化周期低于15个月，本年度实施棚改项目时应更多采取新建棚改安置房的方式，并严格执行棚户区改造标准。

2、加快城镇老旧小区改造，扩大有效投资

中央强调加快城镇老旧小区改造。3月，政府工作报告提到，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。4月，住建部、国家发改委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，指出自2017年12月以来，住建部已在12个城市部署开展了老旧小区改造试点，并决定自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持，明确老旧小区认定标准，要求准确把握老旧小区改造内容和标准。6月，国常会提出要找准切入点，扩大有效投资，努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。加快改造城镇老旧小区，是重大民生工程和发展工程。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。7月，政治局会议再次强调实施城镇老旧小区改造。住建部副部长在城镇老旧小区改造工作吹风会上指出，截至今年5月底，需要改造的城镇老旧小区17万个，将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，吸引社会力量参与。12月，中央经济工作会议进一步强调加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。国务院部署推进老旧小区改造，目的在于改善民生、稳投资、提振消费。与棚改不同的是，旧改涉及到的拆除重建类相对有限，综合整治类城市更新业务将会有较大发展空间，旧改在带动社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务业态发展的同时，有可能延缓部分人群换房迫切性。未来，一二线城市的老旧小区面临更多更新限制，将是主改区，房地产市场也将进入存量运营新时期。    地方加紧落实老旧小区改造计划。安徽计划2019-2021年，整治改造老旧小区2600个左右。河南3383个老旧小区、约50万户被纳入中央资金支持范围，目前已完成改造474个、正在改造1040个，其余1869个正开展改造前期工作、年底前可全部开工。杭州重点改造2000年(含)前建成、近5年未实施综合改造且未纳入今后5年规划征迁改造范围住宅小区。计划至2022年底，实施改造老旧小区约950个、居民楼1.2万幢、住房43万套，涉及改造面积3300万平方米。南京目标至2021年完成老旧小区综合整治400个。郑州计划到2021年6月底前，郑州将全面完成市内五区老旧小区综合改造，其中2019年完成全部改造任务的35%。济南计划2019年完成整治改造358个老旧住宅小区、721.4万平方米，涉及9万余户居民。合肥今年拟整治老旧小区115个，总建筑面积约274万平方米，预估投资约17亿元，惠及住户32198户。佛山计划2022年全面完成老旧小区改造任务。哈尔滨放宽老旧小区建成年限标准，将2006年以前建成的小区纳入改造范围。去年，河北、上海、广州等地就已发布了各自老旧小区改造计划。河北当时指出全省老旧小区共计5739个，建筑面积1.15亿平方米，涉及36851栋住宅、141.31万户居民，计划2018年完成不少于总改造项目的20%，2019年年底前累计完成不少于总改造项目的70%，2020年完成全部改造任务。上海计划到2020年，全市计划完成各类旧住房修缮改造3000万平方米。广州要求2020年前完成779个老旧小区改造。